La fixation de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial repose sur le Code de commerce et la jurisprudence associée.
Critères de Fixation de l’Indemnité d’Éviction
L’indemnité d’éviction est due par le bailleur au locataire lorsque le renouvellement du bail commercial est refusé sans motif légitime. Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la non-reconduction du bail. Selon l’article L145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et les frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre [1].
Droits des Parties
- Locataire : Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Il bénéficie d’un maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré jusqu’à ce que l’indemnité soit versée [2].
- Bailleur : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime, comme l’inexécution d’une obligation par le locataire ou la nécessité de démolir l’immeuble pour insalubrité [3]. En l’absence de tels motifs, le bailleur doit verser l’indemnité d’éviction.
Jurisprudence
La jurisprudence précise que la valeur des éléments du fonds de commerce servant de base au calcul de l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent, sans réévaluation ultérieure [4]. De plus, il est établi que l’indemnité doit être calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, selon ce qui est le plus avantageux pour le locataire [5].
En conclusion, la fixation de l’indemnité d’éviction repose sur une évaluation précise du préjudice subi par le locataire, incluant la valeur du fonds de commerce et les frais associés à la réinstallation. Les droits des parties sont clairement définis, avec des protections pour le locataire en cas de refus de renouvellement injustifié, et des possibilités pour le bailleur de refuser le renouvellement sous certaines conditions.
Sources
- Article L145-14 – Code de commerce
- Article L145-28 – Code de commerce
- Article L145-17 – Code de commerce
- Cour de cassation – 91-16.455 – Cour de cassation – 1993-06-02
- Cour de cassation – 90-17.109 – Cour de cassation – 1992-06-11
